LTV/DTI 이해하기 📊
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주담대 받을 때 꼭 나오는 LTV, DTI! 어려워 보이지만 알고 나면 간단해요. 쉽게 설명해드릴게요!
LTV(담보인정비율)란?
LTV(Loan to Value)는 담보(주택) 가치 대비 대출 가능 금액의 비율입니다.
LTV = 대출금액 ÷ 담보가치 × 100
예시
5억원짜리 아파트, LTV 70% 적용 시:
- 최대 대출 가능액: 5억원 × 70% = 3.5억원
LTV 규제 현황 (지역별)
| 지역 | LTV 한도 |
|---|---|
| 투기지역 | 40% |
| 투기과열지구 | 40~50% |
| 조정대상지역 | 50~60% |
| 비규제지역 | 70% |
돈돈이 주의! ⚠️
같은 집이라도 지역에 따라 대출 한도가 달라요! 규제지역인지 꼭 확인하세요.
DTI(총부채상환비율)란?
DTI(Debt to Income)는 연간 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율입니다.
DTI = (해당 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
예시
연봉 6,000만원, DTI 40% 적용 시:
- 연간 상환 가능액: 6,000만원 × 40% = 2,400만원
- 월 상환 가능액: 2,400만원 ÷ 12 = 200만원
DSR(총부채원리금상환비율)란?
DSR(Debt Service Ratio)은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득과 비교합니다.
DSR = 모든 대출 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
DTI보다 더 엄격한 기준으로, 신용대출, 카드대출, 학자금대출 등 모든 대출의 원리금을 포함합니다.
돈돈이 주의! ⚠️
DSR은 모든 빚을 합산해요. 기존 대출이 많으면 새 대출 한도가 줄어들 수 있어요!
LTV vs DTI vs DSR 비교
| 구분 | 기준 | 의미 |
|---|---|---|
| LTV | 담보가치 | 집 가격 대비 얼마나 빌릴 수 있나 |
| DTI | 소득 (이자 중심) | 소득 대비 감당할 수 있나 |
| DSR | 소득 (원리금 전체) | 모든 빚 포함해서 감당 가능한가 |
대출 한도 계산 예시
조건: 5억원 아파트, 연봉 6,000만원, 기존 대출 없음
LTV 기준 (70%)
- 5억원 × 70% = 3.5억원
DTI 기준 (40%)
- 연간 상환 가능: 6,000만원 × 40% = 2,400만원
- 월 상환 가능: 200만원
- 이 금액으로 20년 상환 시 약 3억원 내외 대출 가능
→ LTV와 DTI 중 낮은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다.
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대출 한도는 LTV와 DTI/DSR 중 낮은 쪽으로 결정돼요. 두 가지 모두 계산해봐야 정확한 한도를 알 수 있어요!